Как узнать при покупке квартиры нет ли на нее дарственной

Подскажите, возможна ли такая ситуация и как с этим бороться.

Предположим владеет человек домом, потом решил подарить дом сыну, сделали дарственную у нотариуса, но сын не спешит оформлять право владения, дарственная ведь не имеет срока действия, зачем спешить?

Но проходит пара лет, и человек берет и продает дом — ведь в ЕГРП все еще он владелец (ну например забыл он что уже подарил дом сыну, или обстоятельства так сложились).

Об этом узнает сын — и у него же дарственная!

Скажите, Сын может оспорить продажу дома на основании имеющейся дарственной заверенной нотариально?

Как обезопасить себя от подобной ситуации при покупке дома?

Ответы юристов ( 1 )

Обезопасить можно только продуманно составленным договором купли-продажи. Отдельным пунктом в этом договоре нужно указать, что продавец гарантирует отсутствие каких-либо обременений на продаваемое жилье. В принципе, этой или примерно такой фразы достаточно, чтобы в случае предъявления иска о расторжении договора купли-продажи, можно было самому, как добросовестному приобретателю, требовать с продавца возврата всей уплаченной за жилье суммы, причиненного в этой связи ущерба и компенсации морального вреда.

Да, это волокитно, но на то и право на компенсацию морального вреда.

Как-то проверить все возможные подставы и подлоги крайне трудно и поэтому остается только такой вариант — действовать как добросовестный приобретатель. Невозможно предположить наличие у кого-либо договора дарения на покупаемое жилье и обойти всех нотариусов с этим вопросом.

Скажите, пожалуйста, где можно узнать о наличии дарственной на квартиру? В 1997 году бабушка с дедушкой прописали меня к деду и сказали, что дед написал на мое имя дарственную, я ходила куда-то вместе с ними и что то подписывала (может это касалось прописки, а может и дарственной, я не знаю). В квартире были прописаны мы с дедушкой вдвоем, дедушка-собственник. Все эти годы все родственники упрекали меня этой дарственной. В 2009 году дедушка умер, незадолго до его смерти его дочь, моя тетя, настояла, чтобы он написал на нее завещание, теперь собственником является она, я только прописана. В 2010 году я родила доченьку и прописала ее в эту же квартиру без согласия тети, был сильный скандал! Сейчас в этой квартире живет бабушка, ее дочери (моя тетя и мама) после бабулиной смерти хотят квартиру продать. Я живу с дочерью и мужем в съемной квартире с 2009 года. От знакомых я узнала, что дарственную аннулировать вроде как нельзя. Бабулю спрашивала, была ли дарственная действительно, на что она четкого ответа не дает, говорит не помнит, т.к. на нее просто давят. Подскажите, пожалуйста, как мне быть? Как и где можно узнать была ли дарственная на меня написана или нет? И что делать дальше?

– Как я могу с юридической точки зрения проверить квартиру? Продавцы – два собственника, брат и сестра. Сестра в США и для продажи оформляет доверенность на жену брата. Она от ее имени оформляет дарственную. В наследство от матери вступили шесть лет назад. У них между собой дарственная будет проходить через нотариуса. У нас сделка будет совершаться через Росреестр. Подскажите, пожалуйста, как я могу себя обезопасить?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Продавцы, оформляя таким образом документы, на первый взгляд, снижают свое налоговое бремя. Да и оформление договора дарения на другого сособственника поможет нерезиденту (сестре) уйти от уплаты налога. А по российскому законодательству это 30% от полученного дохода. В предложенном Вами варианте прямого нарушения законодательства нет. Но необходимо понимать, что сделка предполагает наличие волеизъявления сторон на заключение договора: то есть главной целью здесь должно являться именно заключение договора дарения, а не уход от налогов. Нотариальная форма сделки в вашем случае минимизирует риски.

Читайте также:  При оформлении дарственной на квартиру сколько платить нотариусу

Я бы рекомендовал сделать так:

  1. 1. Проверить квартиру: не было ли других наследников у матери Ваших продавцов (супруга, лиц, имеющих право на обязательную долю). Также можно изучить предыдущее звено – на каком основании мать владела рассматриваемой квартирой.
  2. Сделку по дарению сестра брату должна только лично произвести в России и, разумеется, через нотариуса (прилететь из США на два-три дня не так дорого стоит, но для Вас, как для покупателя, будет гораздо спокойнее).
  3. Перед заключением договора дарения попросите сестру пройти освидетельствование в ПНД и НД (с личной явкой в государственную организацию или в коммерческий медицинский центр, имеющий лицензию).
  4. Несмотря на то что основанием для возникновения права на квартиру является наследство (безвозмездная сделка), рекомендую настоять на оформлении согласия супруга сестры на отчуждение доли в квартире (если у нее был или есть супруг) или оформлении ее нотариального заявления о том, что она не имеет супруга, который может претендовать на отчуждаемую долю в квартире.
  5. Также будет нелишним получить от сестры письменное уведомление, что ей известно, что брат, которому она дарит свою долю в квартире, будет продавать данную квартиру, и она не имеет никаких претензий и не возражает против данной сделки.
  6. Вашу сделку с братом по покупке квартиры целиком рекомендую производить в нотариальной форме и обязательно с указанием полной цены в договоре.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В первую очередь, Вам нужно проверить доверенность, выданную в США. Данная доверенность должна быть действующей, переведенной на русский язык и апостилированной. В качестве дополнительной меры безопасности Вы можете связаться с нотариусом, выдавшим доверенность в США, и уточнить, действует ли данная доверенность, не изменялась и не отменялась ли она.

Несмотря на то что квартира перешла к Вашим контрагентам (брату и сестре) в порядке наследования, я бы рекомендовала в любом случае получить согласие супругов как брата, так и сестры либо нотариальное заявление о том, что потенциальные участники сделки в браке не состоят. Дело в том, что в США значительно чаще, чем в России, заключаются брачные контракты, которые меняют режим собственности супругов. Таким образом, получив согласие супругов (или документ о том, что стороны в браке не состоят), Вы исключите последующий риск оспаривания сделки.

Читайте также:  Можно ли оспорить дарственную на дом при жизни дарителя через суд

И, конечно, в договоре купли-продажи важно указать полную стоимость квартиры, а также штрафные санкции для продавца в случае его расторжения. В завершение следует отметить, что при проведении как сделки дарения, так и последующей купли-продажи Росреестр, как регистрирующий орган, со своей стороны проверит правильность и комплектность документов, после чего, в случае их достаточности, совершит регистрационные процедуры.

Рекомендую Вам обратиться к хорошему специалисту или в агентство недвижимости для проверки квартиры на юридическую чистоту. Нотариус не проверяет историю квартиры, а принимает к рассмотрению лишь те документы, которые предоставляет собственник. Скорее всего, сестра не является резидентом РФ, поэтому и было принято решение в пользу дарения доли. Это объясняется тем, что в случае продажи жилья возникла бы обязанность по уплате налога.

Для того чтобы убедиться в надежности сделки и отсутствии ущемления чьих-либо прав, в том числе по предыдущим сделкам, нужно тщательно проверить квартиру. При этом конкретные выводы невозможно сделать заочно, то есть не изучив все необходимые документы. Однако с учетом вашей проблематики рекомендуется получить с продавца нотариальное заявление об отсутствии других наследников, и в случае их возникновения поручить продавцу разобраться с этой ситуацией своими силами и средствами.

С юридической точки зрения в покупке такой квартиры очень много рисков. Получает ли сестра при продаже деньги? Или просто дарит квартиру брату? Если получает, то они проводят такую схему, чтобы скрыться от налогов, в соответствии с законами Российской Федерации, поскольку нерезидент (сестра, проживающая на ПМЖ за границей) при продаже недвижимости должен оплатить налог в размере 30% от кадастровой (или продажной, если она больше) цены квартиры. С одной стороны, это Вас не касается. С другой, если она не получит деньги и обратится в суд о признании дарения недействительным (когда дарение происходит по доверенности из другой страны, можно придумать множество причин для этого), то взыскание будет в первую очередь обращено к недвижимости, и Ваша квартира будет арестована. Скорее всего, квартира останется Вашей, но понервничать придется.

Уверены ли Вы в том, что других наследников у их матери не было? Срок исковой давности по наследным делам начинается с момента, когда пострадавшая сторона узнала о смерти наследодателя, а не с момента смерти или завещания. Нет ли у них брата в далекой тундре, которому они забыли сообщить о смерти родителей, и который вскорости вернется и тоже обратит взыскание на недвижимость? Хотя шесть лет – уже хороший срок, и шанс на обнаружение наследников невелик, но все же есть.

Читайте также:  Можно ли сделать дарственную на машину после развода

Дарственная будет проходить не только через нотариуса, но и должна быть обязательно зарегистрирована в Росреестре. Точно так же, как и Ваш договор купли-продажи, подписанный в простой письменной форме, подлежит регистрации в Росреестре.

Обезопасить себя Вы можете следующими способами:

  • не покупать квартиру с таким количеством рисковых факторов в одном флаконе;
  • привлечь к сделке агентство недвижимости и заплатить за сопровождение и проверку;
  • провести свой договор купли-продажи через нотариуса и провести расчеты через нотариальный депозит по реальной цене;
  • в договоре указать реальную стоимость.

Отвечает юрист компании CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

При проверке юридической чистоты квартиры, кроме правовых оснований собственника, нужно исследовать многие иные аспекты. В том числе:

  • наличие лиц, имеющих право пользования жильем;
  • долг по взносам на капитальный ремонт;
  • финансовое положение собственника;
  • его психическое состояние;
  • наличие перепланировок (переоборудования).

Если сосредоточиться только на обозначенном обстоятельстве в истории квартиры (дарение через доверенность перед продажей), то основное внимание следует обратить на содержание доверенности от сестры на жену брата. Помните, что чем конкретнее (уже) полномочие, тем безопаснее для сделки. Если в Ваших силах повлиять на текст доверенности, то рекомендуется прописать в ней именно право на дарение определенного имущества определенному лицу. Это позволит в будущем защититься от претензий доверителя по мотиву превышения предоставленных полномочий.

Второе обстоятельство – это способ удостоверения доверенности. Сама по себе доверенность – это сделка, и она будет регулироваться тем национальным правом, в рамках которого она оформлена. Если доверенность удостоверена иностранным нотариусом с наложением апостиля, то ее правовой режим, в том числе порядок отзыва, определяется законодательством нотариуса. Поэтому по умолчанию для сделок в России безопаснее оформлять доверенность через российского консула. Это позволит избежать неприятных нюансов иностранных законов, к тому же такую доверенность проще проверить на достоверность.

Ну и последний параметр доверенности, который желательно иметь в виду, – это дата ее выдачи: чем свежее доверенность, тем лучше.

Проверку квартиры лучше всего доверить профессионалам, поскольку подводные камни могут быть даже не на данном этапе сделки. Профессионал-юрист сможет проверить всю историю квартиры, что поможет избежать незнания о наличии третьего заинтересованного лица, которое после сделки сможет предъявить свои права на недвижимость. Также проблема может крыться и в предыдущей сделке с квартирой, которая могла быть некорректно оформлена, из-зи чего Ваша сделка может быть оспорена.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Читайте также:
Adblock
detector