Как продать долю в квартире через дарственную

С 31 июля собственники квартир могут сэкономить на услугах нотариуса при продаже и дарении долей. Теперь не нужно удостоверять сделки, если квартиру продают все владельцы одновременно и целиком. А значит, не придется за это платить.

Но без нотариуса можно обойтись не всегда. Вот как работают поправки в закон о регистрации недвижимости.

Главное о сделках с долями: что изменилось с 31 июля

Доли в квартире можно дарить и продавать без нотариуса. Вот условия:

  1. Все собственники продают свои доли одновременно.
  2. Они совершеннолетние.
  3. Сделку оформляют по одному договору.

Ипотеки долей это тоже касается. Когда ипотеку оформляют сразу на все доли в квартире, к нотариусу ходить необязательно.

Если один собственник продает или дарит свою долю, нужно идти к нотариусу и платить госпошлину — до 20 000 Р

Кого это касается?

Поправки касаются всех собственников, которым принадлежит не вся квартира, а доли в ней. Например, супруги приватизировали квартиру на двоих. Квартиру могли сразу покупать в долях, или владелец умер, а наследники получили части его недвижимости.

Всем, у кого есть доля в любом жилье, даже небольшая, стоит разобраться в новом законе. А кто не разберется, может потерять деньги и время.

Как было раньше

Если квартира принадлежала не одному человеку, а нескольким собственникам, продажа долей проходила через нотариуса. Этого требовал федеральный закон — без нотариального удостоверения продать такую квартиру было невозможно, Росреестр просто не принял бы документы.

Например, если дети унаследовали от родителей по ½ квартиры и решили ее продать, им нужно было идти к нотариусу и платить ему. Хотя брат и сестра — родственники, они обо всем договорились и оба согласны на продажу.

Иногда обращение к нотариусу действительно было оправданным: например, если долю продавал один собственник. Для таких сделок есть определенная процедура, которая защищает совладельцев жилья. Например, сначала нужно предложить им выкупить долю. Нотариус проверяет, соблюдены ли эти требования.

Что изменилось в продаже долей с 31 июля

К нотариусу можно не ходить, если доли отчуждают при таких условиях:

  1. Их продают или дарят все собственники одновременно.
  2. Они оформляют один договор.
  3. Все владельцы совершеннолетние.

Например, квартира досталась в наследство жене и двум взрослым детям. Это жилье решили продать, чтобы дети жили отдельно. Три собственника могут оформить один договор купли-продажи и сразу идти с ним в Росреестр. К нотариусу можно не обращаться — и не тратиться на госпошлину и дополнительные услуги.

Это же касается и ипотеки долей: для всех участников сделки одновременно ее теперь оформляют без нотариуса.

Сколько получится сэкономить без нотариуса

Нотариусы за все берут деньги: госпошлину, нотариальный тариф или плату за свои допуслуги. Госпошлина за сделки с долями составляет 0,5% от суммы договора — минимум 300 и максимум 20 000 Р . Эту сумму платит не каждый собственник доли, ее платят за один договор.

Теперь таких расходов может не быть, а сделка все равно состоится.

К нотариусу можно обратиться добровольно

По закону нотариус для продажи всех долей в квартире больше не нужен. Но для некоторых сделок простой письменный договор может быть рискованным. Например, когда доли продают не родственники, чьи-то интересы могут пострадать, а кого-то обманут. Если покупатель хочет подстраховаться, он может предложить оформление сделки у нотариуса в добровольном порядке.

То есть сделка хоть и оформляется одним договором, а все доли продаются одновременно, но стороны все равно удостоверят ее у нотариуса и заплатят госпошлину. Это теперь необязательно — Росреестр и так все зарегистрирует, — но не запрещено. Нотариусы будут только рады, а покупателю и продавцам немного спокойнее. Нотариус хоть и не полностью, но проверяет дееспособность. Если он заподозрит, что один из продавцов долей нездоров или не понимает, что лишается имущества, сделку не оформят.

Если долю продает один собственник

Нотариус не нужен, только если все собственники одновременно решили подарить или продать свои доли. То есть квартиру отчуждают целиком.

Если собственник половины квартиры решил продать или подарить ее отдельно, без нотариуса не обойтись. Росреестр не примет договор без удостоверения. И платить госпошлину тоже придется. Например, если доля стоит 1 млн рублей, госпошлина составит 5 тысяч, а еще есть услуги правового и технического характера, которые нотариус может оценить в 10 тысяч рублей и даже больше.

Кроме нотариального удостоверения владельцу доли нужно подумать об уведомлении других собственников: сначала ту же часть недвижимости нужно предложить им, причем за те же деньги. Продать посторонним людям дешевле потом не получится. Это требование иногда обходят оформлением дарения: для безвозмездных сделок с долями преимущественное право выкупа не работает. Дарить долю можно кому угодно и без ведома других совладельцев.

Читайте также:  Как оформить дарственный на двух дочерей

Но к нотариусу идти все равно придется — и при продаже, и при дарении.

Какие риски есть при продаже долей без нотариуса

Отмена обязательного удостоверения сделок с долями упростит продажу квартиры для семей с детьми и родственников. Но если доли принадлежат не членам одной семьи или между ними конфликт, есть риск мошенничества.

Например, квартира поделена на пять долей. Собственники четырех захотят ее продать, подделают подпись или доверенность или просто обманут пятого собственника — и продадут квартиру без нотариуса. Человек, у которого была хотя бы ⅕ квартиры и который мог там жить, останется на улице.

А учитывая историю с подделкой ЭЦП, мошенники могут и все доли продать без ведома владельцев: нотариус их теперь не остановит.

Чтобы защититься от мошенников и нечестных совладельцев долей, не разрешайте оформление сделок с ЭЦП и запретите продажу и дарение без личного присутствия. У нас есть подробный разбор, как это сделать.

Добрый день ! Мне подарил посторонний человек долю в квартире ( 1/200) а потом я выпросила продать остальную часть . У меня получилась 1/2 доли в двух комнатной квартиры ., все зарегистрировали у натариуса! Второй Собственик против сделки так как хотел сам купить и гоаорит что моя сделка не действительна так как у него первоочерёдное право покупки . Но мне то дарили . и я тоже полноправный первоочерёдник в покупке ! Скажите законна ли моя сделка !

Ответы юристов ( 3 )


  • 10,0 рейтинг
  • 9228 отзывов эксперт

Юлия, собственник должен был предложить выкупить долю и вам и второму собственнику, у вас равные права

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

Позиции высших судов по ст. 250 ГК РФ >>>

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Как правильно оформить долю в квартире или доме? Согласно действующему законодательству, стать участниками подобного совместного владения имуществом можно либо в рамках родственных взаимоотношений, либо при вступлении в наследственные права. При добровольном согласии всех участников процесса оформление доли в праве собственности производится с нотариальным заверением размеров выделяемых долей. В отдельных случаях, если между претендентами на долевое владение имуществом возникают споры по вопросам размеров полагающейся им площади, решение вопроса берут на себя органы судопроизводства.

Читайте также:  Какие документы нужны для оформления дарственной на дачу и землю внуку

Оформление доли в квартире: особенности процесса

Как оформить долю с участием нотариуса? С 2016 года на территории РФ действует закон, по которому все сделки: от вступления в права наследования до дарения, покупки или продажи долевой собственности, оформляются нотариально. При этом нотариус должен убедиться в том, что другие владельцы долей оповещены о проведении сделки в соответствующем порядке.

Если производится оформление дома, доля выделяется аналогичным образом, причем договоры дарения заверяются нотариусом по аналогии с продажей и покупкой. Соответственно, минимизируются риски завладения имущества путем обмана. Нотариус обязан все роверить и несет полную ответственность за оформление долевой собственности.

Если вы вступаете в наследственные права, кабинета нотариуса также миновать не удастся. Оформление доли наследства, если права на него заявлены в установленные законом сроки, проводится вне зависимости от того, успели ли воспользоваться аналогичной возможностью другие собственники. Тогда как при переводе общей (например, муниципальной) собственности в долевую — в рамках приватизации, дарения, продажи имущества, свой правовой статус должны одновременно подтвердить прохождением регистрационных процедур все собственники или их законные представители.

Оформление доли квартиры в собственность: «подводные камни»

Сколько стоит оформление долей, и кому платить за регистрационные действия? После завершения процедуры нотариального заверения, тарифицируемого согласно ставке нотариуса, оплатить придется и государственную пошлину для Росреестра. В остальном, затраты будут незначительными.

Вам требуется оформление купли-продажи доли в квартире? Стоит обратить внимание, что реализовать свое право на реализацию находящегося в долевой собственности имущества не удастся без регламентированного статьей 250 Гражданского кодекса РФ письменного оповещения других собственников. Связано это с наличием у них приоритетных прав на совершение подобных сделок и оформление доли квартиры в собственность. В письме указывается желаемая цена, а также иные условия совершения акта продажи или покупки. Срок поступления ответов устанавливается протяженностью в 1 месяц. После этого собственник, не получивший откликов, может продавать имущество третьим лицам, при условии, что не было произведено оформление долей на детей — в этом случае заручиться придется еще и согласием органов опеки. Впрочем, при возникновении сложных ситуаций вы всегда можете прибегнуть к помощи специалистов нашего агентства недвижимости, готовых взять на себя решение всех процессуальных вопросов.

Продажа доли в квартире не очень сильно отличается от продажи всей квартиры. Есть только одно условие, вызывающие небольшое осложнение, которое необходимо выполнить при продаже доли в квартире . Речь идет о статье 250 Гражданского Кодекса РФ, гласящей о преимущественном праве покупки.

В ней говориться о том что, продавец доли в квартире обязан в письменной форме уведомить всех остальных собственников квартиры о своем желании продать принадлежащую ему долю, с указанием цены и прочих условий продажи доли в квартире. В том случае, если остальные собственники откажутся от покупки доли в квартире или не приобретут продаваемую долю в течение одного месяца, продавец в таком случае может продавать принадлежащую ему долю в квартире любому третьему лицу, но только на тех же условиях или дороже.

В ст. 250 ГК РФ кроме как извещение в письменной форме не предусматривает другие способы вручения уведомления или оповещения сособственников с указанием времени, места и даты предполагаемой сделки. В ней совершенно не говориться, к примеру о том, как поступать, когда сособственника доли в квартире не представляется возможным найти и уведомить о своем намерение продать долю в квартире.

Ничего не сказано о действиях, которые бы позволил продавцу доли в квартире воспользоваться своим законным правом на отчуждение принадлежащей ему собственности. Не заставляя его прибегать к всякого рода, ухищрениям. Всем же совершенно понятно, что если сособственники пытаясь помешать дальнейшей продаже доли в квартире, не захотят получать уведомление с предложением купить долю в квартире , продавец не сможет их не как заставить.

Также всем совершенно ясно, что если продавец решил продать долю в квартире, то он её продаст, и не какие ухищрения сособственников не смогут ему помешать это сделать. Допустим, продавец доли в квартире является законопослушным гражданином и он хочет продать долю в квартире официально, в рамках действующего законодательства. Начнаем с данной формы уведомления других собственников о предстоящей продаже доли в квартире. Текст уведомления с предлодением купить долю в квартире должен быть примерно таким:

Вариантов для передачи данного уведомления разные. Для большей гарантии прохождения государственной регистрации договора по продаже по продаже доли квартиры. Стоит уведомить других сособственников квартиры через нотариуса. Конечно же закон предусматривает вручение и вручение уведомления лично, с получением подписи получателя на свой копии уведомления, а в случае его отказа расписаться, надо заручиться подписями двух свидетелей.

Читайте также:  Можно ли отменить дарственную на квартиру если она уже в собственности

Также можно послать телеграмму с уведомлением о вручении каждому собственнику, где отражены все условия на котрых вы готовы продать долю в квартире . Все эти способы не противоречат законодательству, но только лишь в одном приведенном выше, варианте продавец получает от нотариуса официальное свидетельство.

В регистрационной палате с такой при предоставлении документа от нотариуса, никаких вопросов при регистрации сделки купли-продажи доли в квартире, возникать не будет.

Еще еще один не приятный момент для желающего продать долю в квартире , на котором стоит остановиться. Это налог с продажи доли в квартире, находящейся в собственности менее 3-х лет. Дело в том что доля в квартире, как и любой другой вид недвижимости, находящийся в собственности у продавца менее 3-х лет, при продаже более чем за 1 000 000 рублей, с суммы которая выше 1 000 000 требуется заплатить подоходный налог 13%.

Если доля в квартире находящаяся в собственности менее трех лет продается за 1 100 000, то налог 13% платиться только со 100 000 и составляет всего 13 000 рублей. Конечно многие заплатят данный налог не моргнув и глазом, ну а что если сумма налога будет 500 000, а не 13 000, вот здесь уже приходиться что то придумывать и выкручиваться.

Оформить продажу доли квартиры через договор дарения

Одна из самых распространенных схем по продаже доли в квартире — проведение сделки через договор дарения доли в квартире . Он удобен тем, что, во-первых, не действует ст.250 ГК РФ, и, соответственно, не нужно никого уведомлять о продаже. Во-вторых, продавец доли в квартире не платит налог с продажи даже если доля в собственности менее 3-х лет. Минусом который появился с 1 января 2016 года в следствие нового закона о долях , стало являтся то что при дарении доли в квартире одаряемый должен заплатить налог. Но умные риелторы которые занимаются долевой собственностью нашли выход и из этой непростой ситуации.

Расчеты по сделке проведенной через договор дарения доли в квартире проводятся один в один, как и при договоре купли-продажи. Все через банковскую ячейку, продавец доли в квартире получает деньги только после того как продаваемая доля уже будет оформлена на покупателя. Схема для расчета по договору купли-продажи доли в квартире и договору дарения доли в квартире совершено одна.

Все тоже самое что содержит в себе договор купли-продажи доли в квартире , есть в документах подписываемых продавцом, единственное отличие что при продаже доли квартиры через договор купли-продажи это написано в самом договоре купли-продажи, а в случае отчуждения доли в квартире через договор дарения доли квартиры , таких документов несколько. Дарителем (продавцом) доли в квартире пишется точно такая расписка, из которой следует, что в случае расторжения договора дарения доли квартиры, продавец вернет полученные им деньги в полном объеме. Так же есть определенные нотариальные документы подтверждающие законность и безвоздмездность договора дарения доли в квартире.

То есть купив долю в квартире, можно через полгода, года судов потерять, фактически отдав ее сособственникам, которые были как они доказали в суде, уведомлены не надлежащим образом. Деньги конечно Вы получите, но только те которые были отражены в договоре купли-продажи доли квартиры .

На сегодняшний день накопилась большая судебная практика, позволяющая говорить практически со стопроцентной уверенностью о том, что в случае оспаривания договора дарения доли квартиры третьими лицами, иск не будет удовлетворен судом. Конечно же, если продавец и покупатель полностью придерживаются единой позиции в данном вопросе и сама сделка была проведена со знанием всех нюансов и тонкостей.

Основная масса покупателей долей в квартирах не являются профессионалами в данном направлении и настаивают только на договоре купли-продажи. Соответственно желающих купить долю через договор дарения гораздо меньше, но они имеют реальную возможность получить неплохую скидку.

Читайте также:
Adblock
detector