Как можно распорядится квартирой если есть дарственная


Жилье покупается, продается, переходит по наследству, дарится. В судебном порядке оно отбирается и передается другому владельцу. Именно из-за жилья Уголовный и Гражданский кодекс скрупулезно регламентируют взаимоотношения граждан относительно прав владения недвижимостью.

Право распоряжаться квартирой, при существовании на нее дарственной, является немаловажным фактором во взаимоотношениях между людьми, вне зависимости от того, являются они родственниками друг к другу или нет.

Суть документа

Самой распространенной формой владения квадратными метрами для проживания является квартира. Согласно законодательству, недвижимость как ценностный предмет обязательно должна иметь своего собственника, будь то физическое, юридическое лицо или государство. В качестве последних двух собственников могут выступать компании, предприятия, кооперативы, органы государственной власти или банки.


Дарение и продажа жилой недвижимости являются самыми распространенными видами сделки между близкими и дальними родственниками, а также между неродственными гражданами. А потому вопрос, как можно распорядиться квартирой, если есть дарственная, довольно распространенный.

Под дарственным документом понимается соответствующий договор, по которому собственнику предоставляется государством право передать (без оплаты) на свое усмотрение и по своему желанию, юридически принадлежащую ему недвижимость иному лицу без учета родственных связей между ними.

В некоторых случаях сменить владельца по дарственной не всегда возможно. Для этого необходимо знать дополнительные условия. И первая из них — сроки. Дарственная может наступать мгновенно, после регистрации договора или по факту наступления оговоренных условий. Существует и еще ряд факторов:

  • наступление у получателя дарственной квартиры совершеннолетия;
  • наличие у несовершеннолетнего опекунов или его законных представителей;
  • совершение определенных жизненных или имущественных условий;
  • наличие юридических прав иных собственников на эту же квартиру.

Собственником может выступать и банк, оформивший и выдавший ипотеку своему клиенту. Таким образом, вопрос о том, можно ли подарить квартиру в ипотеке, требует знания некоторых нюансов.

Законодательство по дарению жилья

О том как поменять собственника квартиры, досконально расписано в ряде нормативных актов государства. Среди них основополагающими являются:

В этих нормативных актах установлены правила действий, как поменять собственника квартиры, в том числе и если присутствует дарственная. Здесь вариантов всего два:


  1. Если квартира не имеет обременения, то есть по ней нет долгов, она не в ипотеке, не в закладе, не арестована и тому подобное, собственнику предоставляется все полнота действий по ней. Исключения составляют: приписанные несовершеннолетние и инвалиды; у квартиры зарегистрировано несколько собственников в различных долях права на часть жилплощади.
  2. Если имеется обременение в виде ипотеки, то ее плательщику требуется согласование у той структуры, кто такую ипотеку выдал — у юридического собственника квартиры на период действия ипотеки. В большинстве случаев это банк.

Если квартира в ипотеке можно ли оформить дарственную, зависит от согласования с банком, который предоставил денежные средства для приобретения недвижимости. Если такое согласие имеется, потребуется регистрация изменений в Госреестре или в региональном Многофункциональном центре.

Нарушение указанных процессуальных норм влечет подачу банком искового заявления на то лицо, которое у него взяло квартиру под ипотечные обязательства. Как правило, результатом судебного решения становится аннулирование ипотечной сделки и предоставление банку права распоряжаться квартирой по своему усмотрению. А плательщик лишается права распоряжаться уже не принадлежащей ему недвижимостью (квартирой) и выселяется.

Действия плательщика ипотеки, установленные законодательством

Если у владельца недвижимости отсутствуют необходимые денежные средства на разовый взнос по всей стоимости квартиры, ипотека банком на недвижимость (квартиру) выдается с рассрочкой уплаты на продолжительный срок. Чаще всего это двадцать-тридцать лет. За этот период у заемщика могут измениться личные обстоятельства. И может возникнуть необходимость, например, продать, подарить или завещать квадратные метры, выделенные банком по ипотеке.

Для реализации этих потребностей необходимо совершить следующие действия:


  • согласовать с лицом, на кого планируется оформить дарственную, основные нюансы такой сделки;
  • прибыть в банк со всеми документами, по которым выдан ипотечный кредит;
  • подать заявление установленного образца на согласование дарственной сделки;
  • привести в банк то лицо, на которое планируется оформить дарственную, и представить на рассмотрение его финансовые возможности;
  • дождаться решения банка;
  • с обновленным пакетом документов, в который следует добавить положительное решение банка, подать заявление в Госреестр (МФЦ) на оформление договора на дарение;
  • получить зарегистрированный дарственный договор и предоставить его копию в банк для внесения соответствующих изменений в его данные по ипотеке.

С этого момента банк считается уведомленным о факте дарения и при наступлении соответствующих договорных условий, может истребовать ипотечную оплату от нового плательщика по жилью. При этом до полного погашения задолженности по оплате ипотеки полноправным владельцем квартиры продолжает оставаться банк.

Нотариально заверять дарственную сделку необязательно, так как до окончания срока действия ипотеки жилье продолжает оставаться в собственности банка. Но оформившее ипотеку лицо получает право ею пользоваться по своему усмотрению, в том числе оформить в третий раз дарственную, завещание, куплю-продажу. Во всех этих случаях ответственность по выполнению ипотечных условий переходит на то лицо, чья польза конечная от таких изменений.

Тому, кто оформляет дарственную, завещание, куплю-продажу на ипотечную квартиру, следует уведомлять об этом соответствующий банк.

Действия банка, оформившего ипотеку


Банки без энтузиазма воспринимают какие-либо изменения в списках плательщиков по ипотечному кредитованию. Причина кроется в появлении возможных скрытых для них проблем. Поэтому в первоначальном договоре на ипотеку ссылки на возможное дарение не упоминаются, отчего плательщик своего будущего жилья должен тщательно вчитываться в банковский договор.

Читайте также:  Можно ли оформить дарственную прописан сын

У каждого банка есть свои особенности в тексте договорных условий, где может присутствовать указание о невозможности передаривать ипотечную недвижимость. Существенная польза заемщику банковских средств от внесения в текст договора новых условий может быть только тогда, когда банк на это согласится.

Но если изменения в договоре все же происходят, то очередной претендент на квартиру подвергается тщательной проверке по его платежеспособности. Если доверия к нему не возникло, банк разрешения на дарственную не согласует.

В отсутствие такого банковского решения, все ранее оформленные нотариальные или иные решения считаются недействительными.

Кроме того, по окончании установленного законодательством срока (его следует уточнять в Госреестре или в МФЦ), оформленный где-либо договор на дарение согласованной в банке ипотечной квартиры, так же теряет силу.

Долевая собственность

В ряде случаев выкупаемая ипотечная квартира должна переходить в собственность сразу нескольким владельцам-плательщикам ипотеки в тех или иных долях. В этом случае передача доли квартиры родственнику (возможные варианты) предусматривает:

  1. Оформление сделки у нотариуса.
  2. Без привлечения нотариуса, простым заявлением в банк.


Оформление у нотариуса необязательное. Однако для устранения последующих судебных разбирательств на предмет оспаривания подаренной доли собственности такую сделку целесообразно оформить юридически, а после согласовать в банке перед регистрацией в местном Госреестре или МФЦ. То есть нотариальное подтверждение зафиксирует согласие заинтересованных сторон.

Финансовая сторона дарственной

Как и любые государственные услуги, разрешенная ипотека в пользу третьего лица требует оплаты госуслуг. Каждый случай уникален и требует индивидуального подхода.

Платные услуги:


  • услуга выдачи согласования в банке, в большинстве случаев, должна быть бесплатной;
  • платные нотариальные услуги оформления дарственной;
  • платная государственная пошлина Госреестра (МФЦ);
  • дарственная на ближайшего родственника (мать, отец, сын, дочь, брат, сестра) бесплатная, для остальных — платная 13% от величины ипотеки.

Если требуется оформить дарственную в период действия ипотеки на неблизкого родственника, то это, как видно, оказывается слишком дорого. Лучше подождать до полного выкупа квартиры у банка, после чего полноправный собственник волен с ней делать, что захочет.

С 2018 года завещание по недвижимости, в том числе и по ипотеке, оформляется у нотариуса.

Если этот срок составляет менее 5 лет, то данная сделка облагается налогом в размере 13% от полученного дохода.

Обладатель имущества имеет право распоряжаться им по своему усмотрению. В том числе, он имеет право передать собственность другому человеку, как на условиях обмена или продажи, так и в безвозмездный дар. Но иногда он не может лично присутствовать при заключении того или иного договора. В таком случае необходимо составлять доверенность на дарение.

Можно ли продать квартиру, полученную по договору дарения?

Таким образом, оставить в дар жилую недвижимость, полученную по дарственной, можно после оформления права на нее и получения свидетельства о госрегистрации.

Жилое помещение, полученное по договору дарения, можно продать. Это право для получателя дара возникает сразу после получения свидетельства о государственной регистрации права на имущество. Процедура продажи полностью совпадает со стандартной. Никаких особенностей, связанных с получением жилой недвижимости в дар, не возникает. Однако одаряемому следует знать перечень документов, которые обязательно потребуются для оформления купли-продажи:

  • свидетельство о госрегистрации, полученное одаряемым при оформлении подаренной квартиры;
  • договор купли-продажи, составленный с учетом всех требований закона;
  • акт приема-передачи жилья;
  • паспорта участников сделки;
  • технический паспорт;
  • дарственная, как подтверждение правомерности получения жилого помещения в собственность.

Чтобы вернуть налог с продажи квартиры полученной по дарению, необходимо обратиться в налоговую по месту жительства и подать декларацию 3-НДФЛ.

Для того, чтобы избежать непредвиденных ситуаций нужно обязательно знать через какое время можно продавать квартиру после покупки. Продажа имущества родственникам практически лишена смысла, так как выгода от такой сделки сомнительна. Поэтому используется вариант с безвозмездной сделкой дарения, при которой собственник сам решает, кому из близких или дальних родственников передать квартиру, дом или иную недвижимость, движимые вещи и предметы.

Не торопитесь избавляться от дара

Но, согласно 575 ст. ГК РФ, впоследствии дар этот могут отобрать в пользу государства. Как быть, чтобы этого не случилось?

При желании передать имущество в дар, даритель и получатель составляют договор в свободной форме, в котором указывают все обстоятельства передачи собственности, её безвозмездный характер и её описание.

Декларация подаётся до 30 апреля следующего за продажей года. Если квартира была в вашей собственности дольше, чем три года, и другую квартиру вы не покупаете в этом году, декларацию подавать не нужно.

Любое имущество, принадлежащее детям, можно продать только с согласия органов опеки, т.е. придется подтверждать или гарантировать приобретение другого жилья на ребенка. Подарить квартиру, если ребенок сам получил ее в дар, невозможно.

Как можно распорядиться квартирой, если есть дарственная?

Когда речь идет о продаже подаренного имущества, то налоговая сторона волнует собственников больше других. Каков размер налога, подлежащего уплате после продажи подаренного жилья?

Теперь на вопрос – можно ли продать подаренную квартиру, вы ответите сами – можно! И это не зависит от того, жив ли даритель, или он проживает в квартире.

Читайте также:  Какие документы нужны для оформления квартиры по дарственной на квартиру в

В случае продажи квартиры, которая была подарена вашему ребёнку или подопечному, вам не обойтись без согласования продажи с опекунским советом. Органы опеки согласятся на продажу, если ребёнку или подопечному взамен проданной квартиры будет предоставлено равноценное жильё.

Согласно статье 295 ГК РФ вещи, принадлежащие на праве хозяйственного ведения или оперативного управления могут стать предметом дарственной, если они не считаются объектами недвижимости. Как правило, это возникает в отношении юридических лиц, которые могут распоряжаться только такими объектами.

Минусы стороны дарения квартиры

Сохранение права пользования не рассматривается как денежная или имущественная выгода, поэтому не противоречит безвозмездному характеру сделки.

После оформления и регистрации дарственной даритель утратит имущественные права, а одаряемый приобретет их, не передавая ничего дарителю взамен. После того, как все юридические процедуры будут выполнены, одаряемый приобретает возможность распоряжаться, владеть и пользоваться подаренным имуществом по собственному усмотрению.

Если квартира была подарена до 1996 года и в дарственной определено условие, что даритель имеет право пожизненно проживать в квартире, такое условие теряет силу в момент продажи.

После оформления и регистрации дарственной даритель утратит имущественные права, а одаряемый приобретет их, не передавая ничего дарителю взамен. После того, как все юридические процедуры будут выполнены, одаряемый приобретает возможность распоряжаться, владеть и пользоваться подаренным имуществом по собственному усмотрению.

Если вы стали счастливым обладателем подарка в виде квартиры, конечно, вас заинтересует, каким образом можно распорядиться подарком, можно ли продать подаренную квартиру, если даритель жив, какими правами обладает даритель, проживающий в квартире, является ли подарок общей собственностью с вашей дражайшей половиной. Здесь мы рассмотрим все нюансы продажи, чтобы развеять ваши сомнения.

Право распоряжаться квартирой, при существовании на нее дарственной, является немаловажным фактором во взаимоотношениях между людьми, вне зависимости от того, являются они родственниками друг к другу или нет.

Процесс продажи подаренной квартиры

Необходимо будет отметить в договоре купле – продажи, что квартира приобретается на средства, полученные от продажи собственного имущества.

Таким образом, подаренной жилой недвижимостью собственник может распорядиться на свое усмотрение. Ее можно продать, подарить, оставить себе, передать по наследству. При этом имущество, подаренное одному из супругов даже в период брака, является исключительно его собственностью. Разделу оно не подлежит в большинстве случаев.

Когда вы получаете квартиру в дар, она становится вашей законной собственностью. Именно поэтому распоряжаться ей можно по своему желанию и усмотрению.

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему).

Финансовая сторона дарственной

Подыскав порядочных платежеспособных арендаторов и грамотно составив договор, вы сможете в полной мере реализовать свои права и при этом заработать.

В ряде случаев выкупаемая ипотечная квартира должна переходить в собственность сразу нескольким владельцам-плательщикам ипотеки в тех или иных долях. В этом случае передача доли квартиры родственнику (возможные варианты) предусматривает:

  1. Оформление сделки у нотариуса.
  2. Без привлечения нотариуса, простым заявлением в банк.

При составлении акта передачи имущества в дар не указывается стоимость имущества, поскольку передача в дар – это безвозмездный акт. Если у акта передачи имущества в дар будет указано вознаграждение, полученное за имущество, передаваемое в дар, то такой документ будет признан недействительным.

Подобное действие возможно при согласии кредитора и оформляется только в форме первоначальной сделки. По оформлению дарственной, даритель получает право на возражения по отношению к позиции кредитора и обязанности по выплате долга.

Андрей решил передать квартиру, приобретенную совместно с супругой, своему внебрачному сыну, путем оформления акта передачи имущества в дар в его пользу.

Дарение недвижимости в виде квартиры, дома или дачи является одной из самых распространенных видов сделок с имуществом. Главное отличие дарственной от других способов передачи квартиры или доли в ней – ее безвозмездность. Заключая такой договор, один из его участников передает объект соглашения другому лицу совершенно бесплатно, без каких-либо условий и обязательств.

Обладатель доверенности от доверителя имеет право:

  • Обращаться в государственные инстанции;
  • Подавать заявления, заявки и запросы;
  • Принимать решения, получать документы и подписывать их от имени и в пользу дарителя.

После составления договор не обязательно заверять у нотариуса. Но это не возбраняется, наоборот, нотариус поможет составить текст соглашения и проверить актуальность всей указной в нем информации. Затем отнесите договор в Росреестр для регистрации права собственности покупателя на квартиру. Там же вам придется оплатить госпошлину в размере 2000 рублей и предоставить следующие документы:

  • Паспорта участников сделки;
  • Квитанцию об уплате госпошлины;
  • Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
  • Копию договора дарения;
  • Кадастровый паспорт недвижимости;
  • Выписку из домовой книги;
  • Финансово-лицевой счет на жилое помещение;
  • Справку об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам;
  • Справку ЕГРП;
  • Письменное согласие других владельцев недвижимости;
  • Доверенность на совершение сделки (при необходимости);
  • Свидетельство о регистрации брака (если требуется);
  • Согласие супруга на продажу;
  • Согласие органа опеки и попечительства.

Таким образом, передарить квартиру можно. Однако при этом нельзя использовать за основу существующую дарственную. Для передаривания потребуется заключать новый договор дарения, соответствующий всем нормам законодательства и заново проходить установленные процедуры.

Читайте также:  Может ли один из собственника сделать дарственную на другого человека

Если имеется обременение в виде ипотеки, то ее плательщику требуется согласование у той структуры, кто такую ипотеку выдал — у юридического собственника квартиры на период действия ипотеки.

Дальняя родня будет платить НДФЛ по общим правилам. Для этого в налоговую службу нужно подать декларационный бланк 3-НДФЛ, рассчитать НДФЛ исходя из кадастровой стоимости квартиры, перечислить налог до 25 июля. Сведения о кадастровой стоимости можно узнать по справке из госреестра ЕГРН. Заказать эту справку можно через МФЦ, Росреестр или портал госуслуг.

О том как поменять собственника квартиры, досконально расписано в ряде нормативных актов государства. Среди них основополагающими являются:

Что делать, если квартира подарена ребенку?

Процедура продажи подаренной квартиры практически ничем не отличается от аналогичной сделки с недвижимостью, которая изначально была приобретена, например, по договору купли-продажи.

Получателей квартиры в дар часто волнует вопрос о последующем дарении этого жилья. Передарить имущество, полученное в результате оформления дарственной, вполне возможно. Закон никак не ограничивает и не запрещает совершение этого действия.

При посещении налоговой вам нужно предъявить договор дарения и документы, подтверждающие родство с дарителем.

Как оформить дарственную на квартиру — инструкция

Когда человек становится обладателем подарка в виде квартиры, у него сразу возникает вопрос касательно того, как ей распорядиться. Не всегда есть желание оставлять недвижимость себе, ведь за нее нужно ежемесячно платить и следить за ней.

Дарение и продажа жилой недвижимости являются самыми распространенными видами сделки между близкими и дальними родственниками, а также между неродственными гражданами. А потому вопрос, как можно распорядиться квартирой, если есть дарственная, довольно распространенный.
Никаких ограничений по срокам при передаче объекта в дар другому лицу не предусмотрено. Передарить квартиру можно сразу же после получения выписки из ЕГРН, доказывающей права нового собственника.

Получение квартиры по договору дарения достаточно распространенный способ перехода имущества от одного собственника другому. С переменой собственника не изменяется само предназначение жилого помещения и правила обращения с имуществом. Так, получатель дара вправе оставить её себе, проживать в ней, распоряжаться на свое усмотрение. Существуют ли какие-нибудь особенности? Попробуем разобраться.

Можно ли передарить квартиру?

Получателей квартиры в дар часто волнует вопрос о последующем дарении этого жилья. Передарить имущество, полученное в результате оформления дарственной, вполне возможно. Закон никак не ограничивает и не запрещает совершение этого действия. Связано это с тем, что после окончательного оформления жилого помещения, одаряемый становится ее полноправным собственником, а, следовательно, вправе поступать с ней на своё усмотрение.

При отсутствии регистрации невозможно будет подарить квартиру. Кроме того, отсутствие регистрации права может повлечь за собой признание дарственной недействительной.

Таким образом, оставить в дар жилую недвижимость, полученную по дарственной, можно после оформления права на нее и получения свидетельства о госрегистрации.

Передача по наследству подаренного имущества

Полученное по договору дарения жилье можно и передать по наследству. Если на него оформлены все необходимые документы, главным из которых является государственная регистрация права собственности, то никаких препятствий для наследования не будет.

Процедура наследования подаренной квартиры ничем не отличается от стандартной.

Жилое помещение, полученное по договору дарения, можно продать. Это право для получателя дара возникает сразу после получения свидетельства о государственной регистрации права на имущество. Процедура продажи полностью совпадает со стандартной. Никаких особенностей, связанных с получением жилой недвижимости в дар, не возникает. Однако одаряемому следует знать перечень документов, которые обязательно потребуются для оформления купли-продажи:

  • свидетельство о госрегистрации, полученное одаряемым при оформлении подаренной квартиры;
  • договор купли-продажи, составленный с учетом всех требований закона;
  • акт приема-передачи жилья;
  • паспорта участников сделки;
  • технический паспорт;
  • дарственная, как подтверждение правомерности получения жилого помещения в собственность.

Таким образом, продажа квартиры, полученной по договору дарения, вполне возможна. При желании нового собственника и правильном оформлении документов эта сделка состоится без особых трудностей.

Налог с продажи подаренной квартиры

Когда речь идет о продаже подаренного имущества, то налоговая сторона волнует собственников больше других. Каков размер налога, подлежащего уплате после продажи подаренного жилья?

Все квартиры, переходящие к новому собственнику по дарственной или иным способом, условно делятся на:

  • находящиеся в собственности менее 3 лет;
  • находящиеся в собственности более 3 лет.

Это принципиально важно, так как, жилая недвижимость, подаренная менее 3 лет назад, при продаже облагается налогом. Точнее, налогооблагаемую базу составляет доход, полученный собственником после продажи. При этом сохраняется право на вычет – уменьшение налогооблагаемой базы на сумму до 1 миллиона рублей.

Квартиры, подаренные более 3 лет назад, при продаже не облагаются налогами на доход.

Таким образом, подаренной жилой недвижимостью собственник может распорядиться на свое усмотрение. Ее можно продать, подарить, оставить себе, передать по наследству. При этом имущество, подаренное одному из супругов даже в период брака, является исключительно его собственностью. Разделу оно не подлежит в большинстве случаев.

Читайте также:
Adblock
detector