Для чего заверять дарственную на дом нотариусом

Участие нотариуса в оформлении дарственной может иметь разные формы:

  • удостоверение документа в целом (гл. 10Основ законодательства о нотариате);
  • освидетельствование достоверности подписей сторон (ст. 80 Основ);
  • заверение сопутствующих документов, без которых в ряде случаев совершение и/или госрегистрации дарения невозможны.

Согласно ч. 1 ст. 163 ГК РФ (Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариальное удостоверение договора в целом предполагает проверку:

  • законности содержания предоставленного к удостоверению соглашения;
  • наличия у контрагентов достаточной дееспособности для его заключения.

Применительно к дарению также проверяются:

  • оборотоспособность даримого имущества/права;
  • его принадлежность дарителю;
  • отсутствие публичных обременений, препятствующих отчуждению.

Важность этих действий нужно рассматривать не в бытовом, а в юридическом контексте. Очевидно, что грамотные люди и без нотариуса в состоянии выразить свое волеизъявления письменно и понимают содержание собственноручно составленной дарственной.

Участие нотариуса страхует обе стороны (но особенно — одаряемого) от неприятных неожиданностей. После нотариального удостоверения у отчуждателя и его правопреемников отпадает возможность ссылаться на большую часть оснований, по которым дарственную можно признать недействительной (§ 2 гл. 9 ГК РФ).

Стремится к нулю вероятность обжалования по причинам:

  • незаконности сути или цели (ст. 168-169);
  • отсутствия у сторон надлежащей дееспособности (ст. 171-174, 175-177);
  • дарения имущества, распоряжение которым запрещено (ст. 174.1);
  • дарения под влиянием заблуждения или обмана (ст. 178 и 179).

От заверения дарственной в целом следует отличать предусмотренное ст. 80 Основ законодательства о нотариате освидетельствование подписей дарителя и одаряемого под документом. Названное действие подтверждает исключительно факт подписания документа указанными в нем лицами. За содержание договора нотариус не отвечает.

Если даритель единолично отчуждает общенажитое в браке имущество (ст. 34 Семейного кодекса РФ), ему необходимо заручиться нотариальным согласием супруга. Документ оформляется по правилам ст. 86 Основ законодательства о нотариате. Правило касается и тех случаев, когда даритель — титульный собственник отчуждаемого имущества (только его имя фигурирует в правоустанавливающих документах). Согласия не требуется, если на стороне дарителя представлены оба супруга.

Если даритель или одаряемый заключают сделку не самостоятельно, а через поверенного (ст. 182 ГК РФ) либо планируют действовать через представителя в органе госрегистрации, подлежит оформлению доверенность в порядке ст. 59 Основ законодательства о нотариате.

Понятие и стороны договора дарения

Дарение — это двусторонняя безвозмездная гражданско-правовая сделка, урегулированная гл. 32 ГК РФ. Дарением можно оформить переход от одного лица к другому разного рода имущественные благ.

Предметом дарения может быть:

  • любое обороноспособное имущество (ст. 129 ГК РФ);
  • отчуждаемые имущественные права, например: права долевика/инвестора по отношению к застройщику, права интеллектуальной собственности, право требования долга (ст. 382 ГК РФ);
  • освобождение одаряемого от обязательства в пользу дарителя или другого кредитора (ст. 391 ГК РФ).

В случае обещания дарения на будущее стороны заключают письменное соглашение, которое подлежит выполнению дарителем в оговоренный срок или при наступлении определенных обстоятельств (например, в день окончания школы одаряемым). Возможно заключение консенсуального договора под условием (ст. 157 ГК РФ), например, на случай рождения в семье одаряемого ребенка, поступления в ВУЗ.

Сторонами сделки могут выступать все лица, наделенные гражданской правосубъектностью (п-д 2 р. 1 ГК РФ). Даритель должен быть собственником или правообладателем относительно отчуждаемого им объекта.

Несмотря на универсальность договора, в ряде случае предполагаются ограничения дарения. Они могут быть обусловлены предписаниями гл. 32 ГК РФ или правосубъектностью конкретного лица.

По ст. 575 ГК РФ, категорически запрещено дарение на сумму от 3 тыс. руб.:

  • в пользу госслужащих, работников образовательных, соц- и медучреждений в связи с их профессиональной деятельностью;
  • от имени малолетних или недееспособных их опекунами;
  • в отношениях субъектов предпринимательства.
Читайте также:  Что такое дарственная на квартиру между близкими родственниками

Форма договора дарения

Подпадает под общие требования ГК о сделках (ст. 158-165) и специальные — о дарственных (ст. 572-574). Общие нормы применимы к дарению постольку, поскольку они дополняют и не противоречат специальным.

Для признания дарения заключенным устно достаточно, чтобы поведение сторон с очевидностью свидетельствовало о соответствующих намерениях. Заключение дарения может осуществляться путем:

  • преподнесения дара;
  • вручения ключей или другой символической принадлежности;
  • передачи правоустанавливающей документации.
  • производится юрлицом на сумму от 3 тыс. руб.;
  • предполагает передачу подарка в будущем (консенсуальная конструкция).

Общая норма ГК предписывает физлицам письменно заключать сделки о распоряжении имуществом стоимостью от 10 тыс. руб. (ст. 161). Есть разные мнения о том, распространяется ли названная норма на дарение. Причин тому две:

  • разное толкование правил о конкуренции общих и специальных норм;
  • тот факт, что дарение — безвозмездная сделка, стороны которой не обязаны указывать цену подарка. Очевидно, что дарение на крупную сумму лучше оформить письменно.

К договорам дарения не предъявляется особенных требований. Содержание ст. 160 ГК РФ о простой письменной форме дает основания утверждать следующее. Дарственная должна содержать:

  • существенное для данного типа сделок условие: безвозмездную передачу вещи/права одаряемому;
  • подробную характеристику предмета дарения;
  • подписи и сведения о сторонах — ФИО, паспортные данные, налоговые коды (по возможности), место регистрации;
  • ссылку на дату и место составления.

Касательно движимого имущества применима ст. 434 ГК РФ, установившая, что письменная форма соглашения считается соблюденной и при наличии деловой переписки, например, письменного предложения о заключения договора (оферта) и ответного согласия (акцепт).

Несоблюдение сторонами правоотношений дарения обязательной документальной формы имеет негативные последствия:

  • лишает контрагентов возможности ссылаться на свидетелей в доказательство заключения сделки устно (ст. 162 ГК РФ);
  • в некоторых случаях (обещание дарение, дарение юрлицом на сумму от 3 тыс. руб.) ведет к ничтожности соглашения (ст. 162 ГК РФ).

Дарение недвижимости требует госрегистрации (ч. 3 ст. 574 ГК РФ). Она производится путем внесения данных о смене собственника в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) (ст. 131 ГК РФ) в порядке, установленном Федеральным законом №122. Регистрации путем постановки на учет ГАИ за новым собственником подлежит также подаренное ТС.

Сделка о дарении, которая подлежит госрегистрации, порождает правовые следствия после и при условии ее проведения (ст. 164 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 165 ГК РФ, в случаях, когда одна из сторон (обычно — даритель) уклоняется от госрегистрации сделки, она может быть произведена по решению суда.

Является ли обязательным нотариальное заверение договора дарения

Удостоверение договора дарения в целом и/или освидетельствование подписей сторон под дарственной не является обязательной процедурой. Правило действует независимо от предмета сделки.

Сомнения обывателя в легитимности самостоятельно составленной дарственной на недвижимость продиктованы такими обстоятельствами:

  • подобные договора подлежали общеобязательному удостоверению вплоть до внедрения ЕГРП в 1997 году;
  • сегодня нотариально удостоверяются договора, порождающие схожие правоотношения: рента; содержание с иждивением; завещание;
  • во многих странах сосуществуют обе обязательные процедуры.

Удостоверение сделки нотариусом (ч. 2 ст. 163 ГК РФ) необходимо в двух случаях:

  • это прямо предусмотрено в законе;
  • такова воля сторон.

Несоблюдение нотариальной формы договора влечет его ничтожность и в том случае, если такая форма установлена соглашением сторон, а не законом (ч. 3 ст. 163 ГК РФ). Например, стороны составили полноценный договор дарения и указали в нем, что их сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению. При наличии данного уточнения Росреестр не примет документ в качестве правоустанавливающего без удостоверения. Если бы этого уточнения не было, госрегистрация была бы проведена.

Читайте также:  Как оформить дарственную на недвижимость в болгарии для

Участие нотариуса в оформлении дарственной является целесообразным в таких случаях:

  • происходит дарение ТС, тракторной/строительной самоходной техники, недвижимости;
  • дарение дорогостоящего движимого имущества производит физлицо (договор не подлежит госрегистрации, без участия нотариуса у одаряемого на руках не останется значимых документов, подтверждающих сделку);
  • одаряемый предвидит возможность обжалования дарственной;
  • даритель — лицо преклонного возраста, злоупотребляющее алкоголем, наркоман, имеет психические отклонения.

В последнем случае одаряемому стоит также обеспечить получение дарителем справки о психическом здоровье.

Удостоверение дарственной — дополнительное подтверждение ее легитимности. В таком контексте она воспринимается судами и органами госрегистрации. Так, по ст. 13 ФЗ №122 обязательная правовая экспертиза пакета документов, предоставленных на госрегистрацию, нотариально заверенных сделок не касается.

Иных правовых последствий удостоверение не имеет. К примеру, заверенная нотариусом дарственная на недвижимость до регистрации в ЕГРП не порождает правовых последствий точно так же, как и незаверенная (ст. 164 ГК РФ).

Если даритель — один из супругов, а подарок находится в общей совместной собственности, от брачного партнера надлежит получить нотариально удостоверенное согласие на отчуждение (ст. 253 ГК РФ).

Если при заключении сделки и/или ее регистрации сторону будет представлять поверенный, необходимо заверить у нотариуса доверенность. Правило не распространяется на законных представителей (родителей, опекунов). Они действуют на основании свидетельства о рождении или решения об установлении опеки (гл. 10 ГК РФ).

Процедура нотариального заверения договора дарения

Процедура достаточно сложна и предполагает массу нюансов и частных случаев. Она полностью организовывается нотариусом.

Для начала к нотариусу нужно обратиться за консультацией (все государственные и подавляющее большинство частных проводят их бесплатно). В назначенное время заинтересованному лицу необходимо явиться лично с документами, удостоверяющими его личность и права на отчуждаемое имуществу. По возможности, стоит захватить копию паспорта будущего контрагента. Нотариус пересмотрит весь пакет и уточнит, чего не хватает.

Сторонам договора — физлицам достаточно иметь документ, подтверждающий их личность. Для россиян это общегражданский паспорт. Для юрлиц пакет сложнее:

  • свидетельство о госрегистрации;
  • выписка из ЕГРЮЛ (Единого государственного реестра юридических лиц);
  • учредительный документ (устав/положение);
  • паспорт представителя;
  • документы, подтверждающие его полномочия, например, протокол собрания акционеров о назначении руководителя, доверенность.

Пакет документации на дар зависит от типа имущества. Для квартиры это:

  • правоустанавливающий документ, например: акт введения в эксплуатацию, договор купли-продажи/мены/дарения, решение суда;
  • правоподтверждающий документ — свидетельство о праве собственности;
  • техплан квартиры и кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги.

Теоретически нотариусы заверяют дарственные, составленные сторонами (ст. 53 Основ законодательства о нотариате). На практике они разрабатывают собственные проекты на разные случаи.

Если даритель и одаряемый планируют поручить заверение сделки нотариусу, готовить проект документа им не нужно:

Дарственная составляется в трех экземплярах: по одному для каждой из сторон соглашения на бланках и третий на обычной бумаге для архива нотариуса.

Экземпляров может быть больше, но за расход бланков придется доплатить. Бюджетный вариант — запросить нотариально удостоверенные копии договора. Они имеют силу оригинала (в том числе, в качестве правоустанавливающих документов принимаются Росреестром) и обходятся дешевле. В случае утраты своего экземпляра договора, стороны могут запросить у нотариуса дубликат (ст. 52 ГК РФ).

Согласно ст. 50 Основ законодательства о нотариате, совершенные нотариусом действия регистрируются в специальном реестре, из которого по заявлению сторон соглашения им выдаются подтверждающие выписки.

Стоимость нотариального заверения договора дарения

Состоит из двух частей:

  • нотариальный тариф, уплачиваемый в пользу госбюджета;
  • расчет за работу нотариуса.

Нотариальный тариф установлен нормативно (ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате). Он одинаков на всей территории РФ. За совершение платежа ответственен лично нотариус.

Читайте также:  На меня оформили дарственную что делать дальше

Частные конторы придерживаются разных подходов: некоторые выдают заинтересованным лицам реквизиты для оплаты тарифа в кассу, другие принимают наличность и платят сами. В любом случае, тариф будет оплачен в день совершения нотариального действия.

Размер оплаты зависит от характеристики и цены недвижимости, наличия родственных связей между сторонами.

  • За удостоверение дарственных на недвижимость в пользубрачного партнера, детей, родителей или внуков взимается 3 тыс. руб. + 0,2% ее стоимости, но не более 50 тыс. руб.
  • За удостоверение дарственной в пользу других лиц применяется иная схема. При стоимости недвижимости до 1 млн. руб. тариф это: 3 тыс. руб. + 0,4% цены недвижимости. При стоимости от 1 до 10 млн. руб.: 7 тыс. руб. + 0,2% разницы стоимости предмета дарения и 1 млн. руб. При стоимости более 10 млн. руб.: 25 тыс. руб. + 0,1% от разницы между ценой недвижимости и 10 млн. руб., а в случае дарения жилья — не более 100 тыс. руб.
  • За удостоверение дарственных на движимое имущество детям, брачному партнеру, родителям, братьям и сестрам взимается нотариальный тариф 0,3% от суммы договора (минимум 200 руб.).
  • За удостоверение дарственной на движимое имуществов пользу лиц, не пребывающих в родственных связях с дарителем, взимается 1% от цены подарка (минимум 300 руб.).

Оплата техуслуг нотариуса устанавливается им самостоятельно. Нет ни схемы исчисления, ни четких расценок. Однако практика показывает, что в пределах нотариального округа цены на услуги приблизительно одинаковы. Вместе с тем, движимое имущество предпочтительнее оформлять вдали от крупных городов, поскольку цены тут меньше.

В Москве работа нотариуса по оформлению дарственной на недвижимость стоит порядка 10 тыс. руб., на движимое имущество — около 7 тыс.

В подтверждение предъявленных требований Г. предоставил суду копию договора дарения и 5 описей отправленных на адрес Е. ценных писем с требованием прибыть для проведения госрегистрации.

Ответчик 1 (Е.) возражал против удовлетворения требований Г., заявил встречный иск, в котором просил суд признать дарственную от 10.02.15 недействительной на основании ст. 179 ГК РФ как заключенную вследствие обмана: Г. якобы убедил Е., что заключается договор пожизненного содержания с иждивением.

Ответчик 2 (территориальный орган Росреестра) пояснений по делу не предоставил, ходатайствовал о слушании дела в отсутствии его представителя.

Третье лицо без самостоятельных требований — нотариус М. пояснил суду, что, руководствуясь ст. 54 Основ разъяснял Г. суть и безвозмездную природу заключаемой им 10.02.15 сделки. Об этом факте свидетельствует ссылка на проведенные разъяснения в дарственной и личная подпись Г. под ней.

Рассмотрев дело, суд удовлетворил первичный иск Г., применил ст. 165 ГК РФ о последствиях уклонения одной из сторон от регистрации надлежащим образом оформленной сделки. Обязал орган госрегистрации зарегистрировать переход права собственности на квартиру по дарственной от 10.02.15 без участия Е. В удовлетворении встречного иска отказал.

Заключение

Нотариальное удостоверение дарственной в целом либо освидетельствование подписей контрагентов под дарственной применяется с целью придания правоотношениям сторон дополнительной стабильности.

Обязательного участия нотариуса требуют следующие действия:

  • нотариальное удостоверение согласия супруга на дарение общенажитого имущества;
  • заверение доверенности на представительство интересов участника сделки при ее заключении, нотариальном оформлении или госрегистрации.

Читайте также:
Adblock
detector