Дарственная за квартиру опасно ли покупать такую квартиру

Когда выясняется, что квартира перешла к продавцу по дарственной, у многих покупателей возникают опасения: а стоит ли приобретать такую квартиру?

Принято считать, что имущество, полученное безвозмездно, принадлежит одаряемому лишь условно, и даритель может в любое время передумать и потребовать свою вещь обратно.

Конечно же, опасения эти большей частью надуманны и не имеют под собой реальных оснований: по правовым последствиям дарение абсолютно равноценно купле-продаже (также влечет возникновение права собственности у получателя).

И все-таки риски при покупке подаренной квартиры есть, рассмотрим их подробнее.

Прослушать новость

1. Судебный иск от обиженных родственников

Очень часто к дарению прибегают в качестве альтернативы завещанию – чтобы избежать в будущем притязаний нежелательных наследников.

Разумеется, когда родственники узнают, что квартира им по наследству не достанется, они пытаются отменить дарственную через суд, признав ее недействительной.

А бывает, что и сам даритель изменил свое решение и захотел вернуть квартиру обратно. В числе распространенных оснований для отмены дарения можно назвать следующие:

— даритель был недееспособен на момент заключения договора,
— даритель не понимал значение своих действий, когда подписывал дарственную,
— даритель существенно заблуждался относительно природы сделки (думал, что подписывает другой договор),
— дарение оформлено мошенническим путем.

Конечно, вероятность отмены сделки невелика: суду нужно представить очень веские доказательства нарушения требований закона при ее заключении.

И все же – что будет с квартирой покупателя, если суд признает дарение недействительным?

Квартиру у него смогут изъять только в следующих случаях:

А) Покупатель действовал недобросовестно, приобретая квартиру у одаряемого.

Иными словами, если будет доказано, что покупатель знал или не мог не знать, что квартира была получена продавцом нечестным путем, квартиру вернут законному владельцу.

Недобросовестным покупателя могут признать, к примеру, если:

— он купил квартиру, не проверяя документы (а в реестре содержалась отметка о наличии претензий третьих лиц на нее),
— квартира за короткий срок уже неоднократна продавалась, дарилась и покупалась по явно заниженной цене.

Б) Покупатель приобрел квартиру добросовестно, но при этом она выбыла из владения законного собственника (дарителя) против его воли.

— переоформление собственности на одаряемого мошенническим путем,
— подписание договора под влиянием обмана, угрозы, насилия,
— неспособность дарителя понимать значение своих действий при подписании договора (в т.ч. недееспособность).

Читайте также:  Как оформляли дарственную в 90 годы

Разумеется, добросовестный покупатель может потребовать от продавца вернуть деньги за квартиру, но на практике добиться этого крайне сложно.

2. Покупка квартиры вместе с постоянным жильцом

Передавая квартиру в дар, многие дарители оставляют за собой право пожизненного проживания в ней.

Закон этого не запрещает, а наоборот, даже защищает таких жильцов, не позволяя выселить их из квартиры, даже если сменился собственник. В результате покупатель будет вынужден проживать в квартире вместе с ее прежним хозяином.

Если там прописано право дарителя на постоянное проживание, заключать сделку точно не стоит.

И как можно уменьшить риски по этой сделке

Проблемные стороны сделки

По словам Юлии Дымовой, ведущего юрисконсульта сети офисов недвижимости компании Est-a-Tet, договор дарения — не самый лучший способ распорядиться квартирой как раз потому, что имеет высокий процент оспаривания в судебных инстанциях.

Первая из наиболее распространенных причин — заблуждения дарителя на предмет безвозмездности характера договора. В частности, приводит пример специалист, в процессе совершения сделки даритель мог рассчитывать на получение каких-то денежных средств (и, вполне возможно, одаряемый озвучивал это намерение и даже рассуждал о конкретных суммах), невзирая на то, что дарение само по себе исключает абсолютно все взаиморасчеты между сторонами сделки.

Но если все же факт передачи денег одного участника сделки другому будет иметь место, то дарение однозначно признают притворным. Об этом особенно не стоит забывать тем, кто рассчитывает замаскировать таким образом куплю-продажу комнат или долей в квартире, в надежде исключить вероятность их приобретения другими собственниками на основании права преимущественной покупки (ведь в случае с дарением получение их согласия на сделку не предусматривается).

Правда, доказать наличие такого сговора на практике очень и очень сложно, поскольку единственным весомым обличающим аргументом в этом случае будет выступать расписка в получении (или вручении) денег. Но в игре с такими высокими ставками, как собственное жилье, многие россияне соглашаются сыграть ва-банк.

Вторая причина для судебных разбирательств — плохое состояние здоровья или преклонный возраст дарителя. А уж если эти два фактора накладываются один на другой, то для одариваемого вероятность скорого визита в суд вплотную приближается к отметке в 100%. При этом не стоит забывать: если даритель не стар и не болен, то это отнюдь не гарантирует того, что сделка не будет оспорена.

Читайте также:  Можно ли отменить или оспорить дарственную на квартиру самому дарителю

Третья причина — смерть дарителя. В случае, когда потенциальных наследников недвижимого имущества больше одного, несогласным претендентам это сильно развязывает руки.

Как жильцы сами могут исправить ситуацию?

Подстраховка для осторожных

Во-первых, это можно сделать, если оформлять договор дарения в нотариальной, а не простой письменной форме. Конечно, даже сейчас, когда приняты соответствующие законы, усиливающие ответственность нотариусов, полностью чувствовать себя защищенным от мошеннических происков все же получится, но по крайней мере даритель не будет заблуждаться на предмет безвозмездности сделки, так как специалист обязан разъяснить сторонам все пункты договора.

Плюс к этому, напоминает Авесян, в памяти всегда стоит держать следующий момент: в роли дарителя не может выступать малолетний (несовершеннолетний) гражданин, а также человек, находящийся на государственной службе, если объект дарения напрямую связан с исполнением его должностных обязанностей.

Все это, естественно, касается в большей степени одариваемого, но и даритель не должен забывать о своих правах. Ведь случаев, когда они оказывались в прямом смысле слова выброшенными на улицу сразу после совершения сделки, также не перечесть.

Какие спорные федеральные законы скоро могут появиться в сфере недвижимости и ЖКХ

а что подсказывает 5-летний опыт исходя из конкретной ситуации?

Я спрашиваю не у себя , а у специалистов.

Высокие риски. Остальное надо изучать детально по документам, в том числе запрашивая дополнительные документы.

Можно подробней написать какие есть риски?

Документы конечно надо все изучать по квартире, но риски именно дарения не выше рисков продажи, если даритель не пожилой/больной человек.

Важен факт родства дарителя и одаряемого, а так же сроки давности этого действа.

Уважаемые специалисты, можно более подробно дать ответ по россии в данной сделке.спасибо

По рискам в данной сделке

Риск признания притворной договор дарения.

Абсолютно такие же как и при любой другой сделке. Дарение можно оспорить, признать ничтожным, «повернуть назад» и т.п. Ситуацию необходимо изучать и только потом делать какие-то выводы. Бесплатный ликбез. а зачем?!

Читайте также:  Может ли быть дарственная с оговорками

Если договор дарения зарегистрирован и все документы на квартиру в полном порядке, то риски такие же, как и при покупке купленной квартиры. Риски могли быть у дарителя и получателя дара, а Вы, как добросовестный покупатель, к их рискам никакого отношения не имеете. Проверяйте документы !

Основными критериями, определяющим степень риска, являются:
— наличие и степень родства между одариваемым и дарителем;
— мотив, по которому переход права осуществлялся именно дарением, а не другим видом гражданско-правовых сделок;
— срок, прошедший с момента заключения договора дарения.

Наиболее рискованными являются сделки, при которых гражданин не задолго до смерти передает свою квартиру с помощью договора дарения, выводя её таким образом из наследственной массы путем безвозмездной сделки.

Конечно, согласна со всеми , что надо проверять документы, смотреть причину дарения, а не купли, срок давности сделки, а новую проводить по рынку, т.е. быть добросовестным покупателем

Договор дарения, например комнаты в коммунальной квартире,автоматически лишает лицо,имеющее право первоочередного приобретения данной комнаты этого права.Дарение части этой комнаты,с последующим приобретением оставшейся доли по договору купли-продажи и вовсе делает одариваемого лицом.имеющим приоритет в покупке оставшейся доли перед остальными.За договором дарения могут скрываться граждане,имеющие право на эту площадь(находящиеся в местах лишения свободы,в лечебных психиатрических и социальных учреждениях и т. д.),о существовании которых можно косвенно узнать запросив в органах МВД(паспортном столе)справку Ф12,которую они выдают неохотно.С появлением на горизонте такого гражданина после сделки,несмотря на то,что Вы будете признаны добросовестным покупателем,Вам будет не легче.Пожалейте себя,не приобретайте объекты в которых присутствуют договоры дарения,как бы выгодно это не казалось.Здоровее будете.

Владимир! Знание вопроса придаёт уверенность в действиях!

Придает,но не абсолютную.Я недавно не смог доказать факт передачи денег при притворной сделке дарения и мне было неприятно.

Читайте также:
Adblock
detector